杨森律师
改革开放以来，四十多年来我国经济的迅速发展和城市化进程的作用，城市房地产市场取得了长足的发展，房产成为大多数城市居民家庭的重要资产。随着取得和创造财富一代的离世，房产作为一类重要的遗产，居民家庭财产的继承中如何在法律允许的范围内合法合理地转移，成为越来越多居民家庭所关心的问题。而在进行家庭财产的安排时，财产转移所须缴纳的税收是家庭作出房屋转移安排的主要考量因素。
为了便于广大居民对其家庭房产的传承作出合理的安排，笔者特对我国现行有效的房产继承、遗赠和赠予有关的税收法规作一梳理，并对可能的家庭房产传承方案中的税负作一讨论，以供读者参考。
家庭房产的转移究其原因，可分为两类，一类为房屋所有人去世发生继承而发生的转移，根据房屋所有人是否订立遗嘱，可分为法定继承、遗嘱继承、遗赠。一类为房屋所有人在世时房屋因赠予发生所有权转移，根据受赠与人与赠与人之间的关系，分为法定继承人之间的赠予和非法定继承人之间的赠予。下面对我国现行税收法律规定下，上述转移方式所须缴纳的税收分别作一讨论：
一、 继承
在被继承人死亡后，被继承人生前所有的房屋作为被继承人的遗产，将在继承程序中转移到继承人名下。我国法律规定，继承程序分为法定继承和遗嘱继承。根据我国《民法典》，第一千一百二十三条 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。
因此，在被继承人去世后，如被继承人生前没有订立遗嘱，则按照法定继承办理。民法典规定的法定继承人包括：第一顺位：配偶、子女、父母；第二顺位：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。在继承程序中，可能涉及到的税收有契税、增值税、城市建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税种。
下面分别讨论一下继承人、受遗赠人在房产继承中面临的税收：
1、 契税
⑴免税情形
根据《中华人民共和国契税法》，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。因此，法定继承人通过法定继承取得被继承人的房产，免征契税。如法定继承人通过遗嘱继承取得房产，也可以免征契税。如在继承中，被继承人经协商达成一致，不依照遗嘱，约定由其中一位或数位法定继承人取得房产，也应按照《契税法》规定，免征契税。
在法定继承中，还有一种情况，继承人在被继承人去世之前已去世，属于代位继承。其中包括《民法典》规定的法定第一顺位继承人中子女在其父母之前去世形成的代位继承，以及第二顺位的兄弟姐妹在被继承人去世之前去世形成的代位继承。在代位继承中，先于继承人去世的继承人称为被代位继承人或本位继承人，代替被代位继承人取得遗产的子女或直系晚辈血亲称为代位继承人。笔者认为，代位继承属于法律规定的法定继承中的一种特殊情形，在代位继承中，代位继承人也属于法律规定的法定继承人的范畴。因2020年《民法典》制定中，增加了一种代位继承类型，即第二顺位的兄弟姐妹之间的代位继承。在经过《民法典》的立法后，代位继承人的范围扩大到了被继承人兄弟姐妹的子女。笔者认为，《契税法》中规定的法定继承人指的是被继承人的子女、兄弟姐妹以及在代位继承中的代位继承人，包括子女的晚辈直系亲属或兄弟姐妹的子女。作为法定继承人，都可以依照《契税法》的规定，在继承被继承人房产时免征契税。
实务中，继承人的子女先于被继承人去世，其子女作为代位继承人取得被继承人的房屋，可以申请免征契税。而对于第二顺位的兄弟姐妹的子女作为代位继承人，是否可以适用《契税法》关于法定继承的规定，尚有待税务机关进行确认。笔者认为，这种不确定性是税务行政滞后于法律变化的表现，对于代位继承人的税收待遇，立法机关应尽快出台法律解释和相关法规，对此问题进行明确，保障纳税人的合法权益。
⑵减征契税的情形
如通过遗赠取得房产的被遗赠人，除法定继承人之外的个人通过遗赠取得遗赠人的房产的，应按照税法的规定，缴纳契税。如其他个人或组织，根据其与被继承人订立的遗赠抚养协议，在其取得作为遗嘱抚养协议标的的房产时，应按照税法规定，缴纳契税。
在继承程序中通过遗赠或遗赠扶养协议取得房产的个人，在缴纳契税时，可以根据个人情况参照个人购买房屋享受契税优惠政策。
根据《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》【财税(2016)23号】，
①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
⑶契税在继承程序中的考量
因房产属于高价值资产，如按照遗赠、遗赠抚养协议方式取得房产，取得房产的个人将承担较高的契税，因此，我国家庭在对家庭房产的传承时，应优先选择通过遗嘱、协商一致等方式，由被继承人的法定继承人取得家庭房产。
2、 增值税
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税（2016）36号】附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。
因此，通过法定继承或遗嘱继承、遗赠和遗赠抚养协议取得的房产，法定继承人、遗赠继承人或者受遗赠人都免征增值税。城市维护建设税和教育费附加，作为增值税的附加税费，也相应免征。
3、 个人所得税
⑴继承过程中的个人所得税
根据《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》【财政部、税务总局公告2019年第74号】，
①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
②房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗赠继承人或者受遗赠人。
对当事双方不征收个人所得税。
因此，对通过继承或遗赠抚养协议取得房产的法定继承人、遗赠继承人或者受遗赠人、已承担抚养或者赡养义务的抚养人和赡养人，不征收个人所得税。
可以看出，在继承程序中，继承人或者受遗赠人、签订遗赠抚养协议的抚养人和赡养人不需要缴纳个人所得税。
⑵继承后再次出售房屋时产生的个人所得税
①关于个人出售房屋的个人所得税一般规定
在实务中，家庭往往还考虑继承取得房产后再出售产生的税费问题。
《个人所得税法》规定财产转入所得适用比例税率，税率为20%。根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
如何确定通过继承程序取得的房产的财产原值，将决定取得的房产再次出售时，房产所有人将承担的个人所得税税负。根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》【财税[2009]78号】五，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转入过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转入受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
上述法条虽然是关于个人转让无偿受赠房屋的个人所得税的规定，实务中，对于继承程序中的继承人或受遗赠人也适用上述规定。因此，对于在继承程序中，继承人或受遗赠人取得的房屋，应按照被继承人取得该房屋的实际购置成本以及继承过程中继承人和受遗赠人支付的相关税费后的余额，作为房产的财产原值，确定继承人或受遗赠人的应纳税所得额，适用20%税率计征个人所得税。
②个人出售房屋的个人所得税核定及税收优惠政策
对于个人无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号，对其实行核定征税，由其主管税务机关在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
同时，继承人或受遗赠人可以选择适用《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）所规定的个人转让个人住房的个人所得税优惠政策。即个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房所取得的所得，暂免征收个人所得税。
③个人出售房屋的个人所得税考量
因此，继承人或受遗赠人可以选择将继承的房屋作为家庭唯一生活用房在自用五年后出售，如不满足税收优惠条件，则应根据法规规定差额纳税或者按照税务机关的核定税额缴纳个人所得税。
④对于因遗赠抚养协议而取得的房屋的个人所得税讨论
因与被继承人生前订有遗赠抚养协议而负有抚养义务的受遗赠人，其并非无偿接受被继承人的赠与，而是要履行遗赠抚养协议约定的抚养和安葬等义务，将因此而发生时间和物质上的支出，因此，在遗赠抚养关系里，受遗赠人是支付对价的，不应参照无偿接受赠与来确定其取得的房屋原值，应按照其履行遗赠抚养协议发生的支出来确定取得房屋的房产原值。然而，因其在履行遗赠协议中支付的对价不完全表现为货币价值，许多支出也未必能取得完整的凭证，量化受赠与人的对价存在困难。实务中，对于附义务的受遗赠人通过履行遗赠抚养协议取得的房屋，并未将遗嘱抚养协议的受遗赠人与继承程序中的继承人、遗赠人区分。笔者认为，对于遗赠抚养协议中对被继承人负有直接抚养和赡养义务的受遗赠人，对其因履行遗赠抚养协议而取得的被继承人房屋，应以其履行扶养协议发生的费用和支出作为该房屋的财产原值，并在其将来转让时差额计算缴纳其个人所得税，差额纳税。如其转让房屋满足个人所得税税收优惠条件，则可免于征收个人所得税。如其无法提供完整、准确的房屋原值凭证，则可按照主管税务部门核定的税率缴纳个人所得税。
4、 土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
因此，继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不属于土地增值税的应税行为，继承程序中，继承人或受遗赠人取得房产不需要缴纳土地增值税。
5、 印花税
根据《中华人民共和国印花税法》，个人继承房屋过程中所立书据按照”产权转移书据”税目计算缴纳印花税，税率万分之五。各地税务部门可对其辖区内的印花税征收制定税收减免政策。上海地区适用减半征收。
因此，个人继承房屋发生的印花税按照个人继承房屋过程中所立转让数据计算缴纳印花税。
综上，对于继承中产生的税收，归纳总结见下面的表格：
二、 赠与
被继承人往往也会选择在生前将其名下的房屋通过赠与方式过户到其继承人或受遗赠人名下，在选择是否采用赠与或继承方式时，当事人往往会关注两种安排的税负差异，下面就被继承人生前赠与其名下房屋的税负问题作一分析：
1、契税
根据《中华人民共和国契税法》，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。因此，通过赠与方式转让房屋，当事人须依法缴纳契税。
受赠与人可根据其家庭情况，参照《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》【财税(2016)23号】规定，享受契税优惠政策。相关契税优惠政策已在上文介绍，不再赘述。
2、增值税
⑴免征增值税的情形
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税(2016)36号】附件3：
（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免征增值税。
因此，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，可免征增值税。
⑵个人无偿赠与房屋的增值税规定
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税(2016)36号】附件3：
五．个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
因此，被继承人生前将其房屋赠与其近亲属或对其承担直接抚养义务或赡养义务的抚养人或赡养人的，可免征增值税。除此之外，被继承人在生前将其房屋赠与处近亲属、对其承担直接抚养义务或赡养义务的抚养人或赡养人外的其他个人或组织，应依法征收增值税。
根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号），第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
依照上述法规，个人赠与购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税。对于北京市、上海市、广州市和深圳市以外的地区，个人赠与购买2年以上（含2年）住房，免征增值税。对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人赠与购买2年以上（含2年）普通住房，免征增值税。
3、个人所得税
根据《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号），
二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
因此，对于将房屋无偿赠予他人的行为，如系房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予其近亲属或对其承担抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，则对双方不征收个人所得税。否则应按照偶然所得，对受赠人以全额征收个人所得税。
4、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，无偿赠予行为不属于土地增值税的应税行为，因此，房屋产权所有人将其房屋无偿赠予他人不需要缴纳土地增值税。
5、 印花税
根据《中华人民共和国印花税法》，个人无偿赠予房屋过程中所立书据按照”产权转移书据”税目计算缴纳印花税，税率万分之五。各地税务部门可对其辖区内的印花税征收制定税收减免政策，上海地区减半征收。
综上，对于赠与中产生的税收，归纳总结见下面的表格：
三、 居民家庭房屋传承中继承与赠与两种方式的税负比较
我们把通过继承和赠与两种方式转移的税负作一比较。
1、继承
⑴契税和个人所得税
如由法定继承人来继承，通过法定继承或者遗赠继承，假设老王有一套市场价值五百万的房子，由其子小王继承。在继承时，免征契税、增值税、个人所得税、土地增值税，按照房屋市场价值征收万分之五减半征收的印花税，即1250元印花税。如将来小王出售该房屋，如是其家庭满五年唯一住房，可以免征个人所得税，如其不符合个人所得税优惠政策，则应按照老王购置该房屋时的成本以及小王继承中发生的税费确定其房屋原值，以小王对外出售该房屋的收入减去其房屋原值，即为小王出售房屋的应纳税所得额。假设老王购买该房屋时的价格为50万元，小王出售时的价格为550万元，则该房屋的房产原值为501250元，出售收入为5，500，000元。小王出售房屋的应纳税所得额4，998，750元，应纳个人所得税999，750元。如小王无法提供完整、准确的老王购置该房屋时的支出凭证，税务机关可以按照以1%-3%的征收率核定征收其出售房屋的个人所得税。假设税务机关按照1%核定征收其个人所得税，则小王出售房屋要缴纳的个人所得税为55，000元。
⑵增值税
小王继承时不需要缴纳增值税，小王继承后销售房屋要承担的增值税，如小王将该房屋自继承后两年内出售，须按照5%全额征收增值税，如售价为550万元，则增值税为275，000元。如小王自继承后两年以上出售该房屋，如小王在北京市、上海市、广州市、深圳市以外的地区，可以免征增值税。如在北京市、上海市、广州市、深圳市，如其房屋为普通住房，则可免征增值税。
⑶印花税
小王继承房屋需缴纳印花税1250元，小王出售该房屋还需缴纳印花税，如售价为550万元，则应缴纳印花税1375元。
由上可见，法定继承人通过继承取得被继承人的房屋，在继承过程中承担的税费仅为印花税，且金额较小。但在继承人再次出售该房屋时，将会面临较重的税负，尤其是被继承人购置房屋时支付的价格较低，经过长期经济发展和市场变化后，房屋增值较大，如继承人再次出售时，不符合税收优惠政策条件，将面临较大金额的增值税和个人所得税。继承人再次出售房产与之前的继承相关的税负差异主要来自于个人所得税，继承人也可以通过推后出售时间，主动适用个人所得税优惠政策来降低自身的税负。
⑷法定继承人的继承税负
法定继承人的房屋继承
⑸非法定继承人的继承
如在继承中，取得房屋的为通过遗嘱继承的非法定继承人或受遗赠人，则其面临的税负将有所不同。假设小李为被继承人老王的外甥，老王订立遗嘱，将其所有的房屋遗赠给小李。继承时房屋的市场价值为500万元，则小李继承时取得该房屋应缴纳契税，小李可根据其家庭房屋情况，适用契税税收优惠政策，如系其家庭第二套改善性住房，如低于90平米，可适用1%税率征收契税，如高于90平米，则可适用2%税率征收契税。假设按1%税率征收契税，则小李应缴纳契税50，000元。小李作为受遗赠人，免征增值税和个人所得税，继承不需要缴纳土地增值税，小李接受房屋遗赠，需要缴纳印花税，印花税为1250元。假设老王购买该房屋时的购置成本为50万元，该房屋的财产原值小李取得房屋后再次出售，取得收入550万元。房屋出售收入扣减房屋购置成本50万元以及小李在继承时发生的印花税1250元和契税50000元，应缴纳个人所得税989，750元。如申请核定征收个人出售房屋的个人所得税，应缴纳55，000元个人所得税。小李如在继承后两年后出售，可免征增值税。（北京市、上海市、广州市、深圳市普通住房），两年内出售，应缴纳增值税275，000元。
非法定继承人的房屋继承
可以看出，在继承环节，法定继承人与受遗赠人通过继承取得房屋的税负区别主要是契税。法定继承人免征契税，受遗赠人需要缴纳契税。至于个人继承房屋后再次出售的税负问题，主要体现在个人所得税上，个人可通过控制家庭自用房屋数量、退后出售时间等方式来适用个人出售房屋的个人所得税税收优惠政策，以降低个人所得税税负。对于大部分居民家庭，并不会有太大的影响，如居民不满足个人出售房屋的个人所得税税收优惠政策，也可以以无法提供准确、完整的房屋原值凭证为由，申请核定征收个人出售房屋的个人所得税来降低税负。具体应结合被继承人取得该房屋时的购置成本和出售房屋的收入来综合考量，决定是否申请核定出售房屋的个人所得税。
2、赠与
⑴契税
通过无偿赠与方式，被继承人生前将其所有的房屋转移给其继承人或其他个人。假设被继承人老王将其所有的房屋无偿赠与给其子小王，根据《契税法》，应征收契税，接受赠与人可以根据其家庭房屋情况，选择适用契税优惠政策，对于个人购买家庭唯一住房，面积为90平米及以下的，按1%征收契税。因此，如老王将其名下房屋赠与其子，如符合条件，可按1%征收契税。如该房屋赠与时市场价值为500万元，则小王需缴纳契税50，000元。
⑵个人所得税
关于房屋赠与中接受赠与方负担的个人所得税，根据《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号），如受赠人非赠与人的亲属或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，应按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%，假设小李为老王的朋友，非老王的近亲属，也不对其承担直接抚养或者赡养义务，如老王将其名下价值500万元的房屋赠与小李，小李将需承担100万元的个人所得税。
⑶增值税
关于房屋赠与中的赠与方需承担的增值税，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税(2016)36号】附件3，如赠与方将其房屋无偿赠与其亲属或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免征增值税。如赠与方将其房屋无偿赠与除上述人员之外的个人，将视同销售，按照个人出售住房的增值税规定，赠与方如自用该房屋2年以上，可根据情况免征增值税。
⑷印花税
关于房屋赠与中的印花税，根据《印花税法》，房屋赠与双方需按照赠与房屋过程中书立的转移书据缴纳印花税，税率为万分之五。假设老王将其名下价值500万元的房屋无偿赠与给小李，减半征收，则老王、小李应各自缴纳印花税1250元。
⑸个人受赠后再次出售房屋的税负
如受赠方将来将其受赠房屋再次出售，则根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》【财税[2009]78号】规定，如个人出售家庭满五年唯一住房，免征个人所得税。如不满足该条件，应按照原赠与人取得房屋的实际购置成本及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费确定其房屋原值，以受赠人转让受赠房屋的收入减去该房屋原值的余额为受赠人的应纳税所得额，计征个人所得税。受赠方出售房屋根据其具体决定是否缴纳增值税，受赠方出售房屋须缴纳印花税。
⑹赠与近亲属或负有直接抚养义务或赡养义务的抚养义务人或赡养义务人房屋
依前例，老王将其名下价值500万元的房屋无偿赠与小李，小李后以550万元出售该房屋。如小李为老王的近亲属或对其负有直接抚养义务或赡养义务的抚养人或赡养人，该房原购置成本50万元，小李在接受赠与和转让该房屋时，发生契税5万元，印花税1250元，如小李再次出售房屋时满五唯一，则不征收个人所得税。如小李再次出售房屋时已自用该房屋满2年，不满五唯一，免征增值税，缴纳个人所得税989500元，印花税1375元。如小李无法提供该房屋购置时完整、准确的购置凭证，则税务机关可以对小李核定征收个人所得税，假设征收率为1%，则小李需缴纳55000元个人所得税。
赠与近亲属或负有直接抚养义务或赡养义务的抚养义务人或赡养义务人房屋
⑺赠与除近亲属或负有直接抚养义务或赡养义务的抚养义务人或赡养义务人外的其他个人房屋
如小李为老王的外甥，其接受老王赠与的房屋时，假设当时该房屋的市场价值为500万元，老王取得该房时的购置成本为50万元，小李需缴纳印花税1250元。如赠与的房屋为家庭唯一一套房屋，90平米以下，小李需缴纳契税50，000元。假设该房屋老王在赠与时已居住满两年，免征增值税。小李接受老王赠与的房屋，需缴纳个人所得税100万元。则小李在房屋赠与环节，需负担1，551，250元税负。
小李在两年后将该房屋出售，免征增值税。出售房屋的收入550万元，假设该房屋不符合满五唯一条件，差额计算其个人所得税，为789，750元。如按1%征收率核定征收其个人所得税，应纳税55，000元。缴纳印花税1350元。
赠与除近亲属或负有直接抚养义务或赡养义务的抚养义务人或赡养义务人外的其他个人房屋
3、继承和赠与个人房屋的税负比较
通过以上的分析比较，我们可以发现，在家庭房产的代际转移过程中，根据我国相关税法的规定，法定继承人通过继承取得被继承人名下的房屋负担的税费最少。在之后如法定继承人需再次转让该房屋，也可以根据个人出售房屋的个人所得税优惠政策需求免税或者通过税收核定减轻税负。在再次出售房屋承担的税负上，继承和赠与是没有区别的。对于非被继承人的亲属或者负有直接抚养义务或赡养义务的其他个人，作为受遗赠人，在继承程序中将承担契税和印花税，而在赠与时除承担契税和印花税外，还将承担大额的个人所得税。受赠人再次出售房屋时面临的税负与继承程序中受遗赠人取得房屋再出售的税负相似，还可扣除受赠时承担的个人所得税。然而，因再次出售房屋时，可适用个人所得税优惠政策或采用核定方式，受赠人出售受赠房屋时可扣除其之前负担的个人所得税因素对其最终的税负不产生显著影响。
四、小结
综上所述，我们在考虑房屋在代际转移中承担的税负后，在法律许可的范围内，由法定继承人通过继承取得被继承人的房屋，这种方式承担的税负较小。而由非法定继承人之外的被继承人的近亲属或对其负有直接抚养义务或赡养义务的抚养人、赡养人或受遗赠人通过继承取得被继承人的房屋，这种方式承担的税负较多。非被继承人近亲属和非对其承担直接抚养义务和赡养义务的其他个人，通过赠与方式取得被继承人名下的受赠房屋，这种方式承担的税负最多，受赠人不仅要承担契税和印花税，还须承担高额的个人所得税。
因此，在合法依规的前提下，对于处理被继承人名下的房屋，在降低税负的考量下，当事人可选择通过订立遗嘱的方式，通过继承的方式，在被继承人离世后，将房屋转移到法定继承人名下。如需将房屋赠与非被继承人的亲属或非对其负有直接抚养义务或赡养义务的抚养人或赡养人，可通过订立遗嘱，采取遗赠的方式，通过继承程序，在被继承人离世后，将该房屋转移给受遗赠人。
生活中，经常听闻居民采取不恰当的家庭财产安排，如在被继承人生前采取买卖的方式，将房产转让给其子女，以此来提高该房屋的房屋原值，以避免将来再次出售房屋要承担的个人所得税。然而，这种房产处置方式存在法律上的风险，也导致老人赡养和家庭财产分割等家庭纠纷，不利于对老年人权益的保护。同时，此种行为并非真实发生的交易，实际上是虚构了该房屋的房屋原值，是一种偷税行为，将为居民留下巨大的税收风险，未来将有可能被税务机关以偷税为由追缴税款并给予行政处罚，是一种得不偿失的操作。
我国税法对于居民家庭成员之间房屋继承给予了充分的税收优惠政策，在家庭房屋的代际传承上，税收法规尚有模糊不明之处有待明确。通过本文的上述分析，我们可以看出，积极参照税法规定的税收优惠政策，依法依规，综合考虑家庭的具体情况，合理安排家庭房屋的传承安排才是实现家庭财产代际顺利传承的稳妥之道。
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